Home » Il contratto preliminare di compravendita va registrato?

Quando si acquista casa o un qualsiasi immobile si è soliti accettare una proposta di contratto iniziale, meglio conosciuta come compromesso, in esso le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale (art. 1351 C.C.). Il preliminare può essere bilaterale (se entrambe le parti si obbligano) o unilaterale (se l’impegno è assunto da una sola).

Quando viene redatto il contratto preliminare?

Solitamente, il preliminare viene redatto quando non è possibile la vendita immediata. Può verificarsi, ad esempio, che l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore sta costruendo l’immobile da destinarsi alla vendita. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di formalizzare giuridicamente la promessa di vendita, durante il tempo necessario al verificarsi delle condizioni specificate (es. ottenimento del mutuo).

La Registrazione del preliminare è un adempimento fiscale obbligatorio che va effettuato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, presso l’Agenzia delle Entrate.

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E’ un adempimento fondamentale ai fini della normativa antiriciclaggio e per attribuire (ai fini fiscali) una data certa all’accordo negoziale. La registrazione non garantisce l’efficacia giudiziale del contratto né tutela i diritti delle parti in caso di lite.

Contrariamente, la trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha invece la funzione di rendere opponibile a terzi la costituzione, il trasferimento o la modificazione dei diritti reali sul bene oggetto di compravendita, in parole povere evita che lo stesso immobile possa promettersi in vendita a più persone o che altri creditori possano avere pretesa sull’immobile stesso. Sulla trascrizione non vige l’obbligo di adempimento, è bensì lasciata alla volontà delle parti.

Quanto costa la registrazione

Indipendentemente dal valore della compravendita la registrazione sconta l’imposta di registro fissa per € 200. A questa si devono aggiungere:

• lo 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, se prevista;
• il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se previsto;
• tributi speciali € 3,72 a titolo di diritti di gestione della pratica da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Le imposte di cui sopra dovranno essere versate con modello F23 (ancora valido a ottobre 2015) prima della richiesta di registrazione. I codici tributo applicabili sono:

• 104T per l’imposta di registro fissa riguardante i fabbricati;
• 105T per l’imposta di registro fissa riguardante i terreni;
• 109T per l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% sulle caparre;
• 109T per l’imposta di registro proporzionale del 3% sugli acconti;
• 964T per i tributi speciali.

La pratica di registrazione inoltre dovrà essere corredata da minimo 2 copie del contratto firmato, su ognuna è necessaria una marca da bollo da € 16,00 (per ogni 4 pagine di contratto) e € 2,00 per ogni pagina di allegato in formato A4 o A3 (es. planimetrie).

Attenzione: la data riportata sul contratto deve essere la stessa riportata sulle marche da bollo. Sono comunque accettate le marche con data antecedente la sottoscrizione del contratto.

Modello 69

Al momento della registrazione, l’Agenzia delle Entrate oltre ai documenti già citati, richiederà la compilazione del modello 69. Per una pratica di compravendita sarà necessario compilare i soli quadri:

1. A – Dati generali;
2. B – Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto

La compilazione dell’eventuale spazio delega, qualora alla registrazione provveda un soggetto diverso da quelli contraenti (in questo caso è necessario disporre anche della fotocopia del documento d’identità dei deleganti e del delegato), la firma a pagina 3 del richiedente la registrazione.