Home » Acquisto abitazione principale 2016

Per chi effettua l’acquisto di una abitazione con i requisiti di “prima casa” la legislazione fiscale ha previsto un regime fiscale di favore differenziato in ragione dell’applicabilità o meno dell’Iva (l’imposta sul valore aggiunto è dovuta quando il cedente è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione).

I beneficiari dell’agevolazione fiscale

I requisiti dell’agevolazione sono disciplinati dall’art. 1 della tariffa, parte prima e alla nota II-bis del dpr n. 131/86. L’agevolazione fiscale si applica pertanto alle cessioni di immobili di abitazione (escluse quelle che sono classificate come categoria catastale nelle categorie A/1, A/8, A/9) che beneficiano dei seguenti requisiti:

• Immobile ubicato nel territorio del Comune dove il compratore ha la residenza (o si impegna a trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto dell’immobile, e tale dichiarazione deve essere inserita all’interno dell’atto di acquisto, a pena di decadenza). Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio italiano;
• Il compratore non deve essere proprietario di un’altra abitazione all’interno del Comune ove ha acquistato l’immobile (la dichiarazione di non essere unico proprietario o proprietario in comunione con il coniuge, o anche titolare di diritti reali deve essere resa all’interno dell’atto di acquisto);
• L’agevolazione fiscale non è cumulabile: all’interno dell’atto di acquisto l’acquirente dovrà pertanto inserire la dichiarazione di non essere proprietario su tutto il territorio nazionale (anche solo per quote o in comunione legale) di diritto di proprietà, usufrutto, abitazione, nuda proprietà, uso, acquistata dal compratore (o dal coniuge non separato o divorziato) con le agevolazioni “prima casa”.

A seguito dell’approvazione della legge n. 208/2015 (denominata anche legge di stabilità 2016) la concessione dell’agevolazione fiscale “prima casa” è stata ampliata. Infatti l’art. 1, comma 55, della legge n. 208 del 2015 prevede che, a partire dal 1° Gennaio, è possibile ottenere l’aliquota agevolata anche se l’acquirente sia già in possesso  di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali della prima casa, a condizione che la stessa sia venduta entro un anno.

Imposte da versare nel caso di acquisto “prima casa”

In particolare se la cessione è assoggettata ad Iva, l’agevolazione concessa è l’applicazione di una aliquota ridotta (pari al 4 %) così come previsto dalla disposizione n. 21 Tabella A, parte II, allegata al dpr n. 633/72. E’ inoltre previsto che l’acquirente effettui il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (pari a 200 euro per ogni singola imposta), dell’imposta di bollo e dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.

Nel caso in cui la cessione non sia assoggettata ad Iva, questa sarà assoggettata all’imposta di registro. In questo caso l’agevolazione fiscale consiste nell’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 % con un minimo di 1000 euro, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna.

Tasi azzerata sulla prima casa

Le modifiche alle agevolazioni fiscali in materia di prima casa apportate dalla legge di stabilità 2016 riguardano anche la Tasi. A partire dal 1° Gennaio 2016 infatti la Tasi non sarà più dovuta per i possessori di immobili adibiti ad abitazione principale (ad eccezione dei possessori di immobili rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9). L’esenzione dal pagamento del tributo è stata estesa anche a chi ha un contratto di comodato o locazione di un immobile adibito ad abitazione principale. In questi ultimi casi il resta però in vigore il pagamento della Tasi per il possessore dell’immobile nella misura stabilita dal Comune.

Qualora l’immobile adibito ad abitazione principale rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9 occorrerà versare l’Imu con aliquota che va dal 4 al 6 per mille con una detrazione di 200 euro.

Le pertinenze

Le pertinenze della prima casa, se costituiscono unità immobiliari autonome, cioè con una propria iscrizione al Catasto urbano ed una propria rendita catastale, fruiscono delle medesime agevolazioni, con il limite di una pertinenza per ogni categoria.

E’, pertanto, agevolabile l’acquisto:

• di un box o posto auto (categoria catastale C/6);
• di una tettoia ( categoria catastale C/7);
• di una cantina (categoria catastale C/2).

Le agevolazioni per l’acquisto sono applicabili anche nel caso di costruzione della prima casa, o di ricostruzione, se l’immobile originario è demolito.

Decadenza dalle agevolazioni

L’assenza di una delle condizioni sopra elencate fa venire meno il diritto alle agevolazioni fiscali, e determina l’applicazione delle imposte ordinarie, con  una sanzione pari al 30 % dell’importo non pagato (per tale infrazione è tuttavia ammesso il “ravvedimento operoso”, con conseguente risparmio sulle sanzioni).
Anche la cessione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto costituisce causa di decadenza dal beneficio, se l’acquirente non provvede, entro un anno, a riacquistare un altro immobile destinato a casa di abitazione (tale condizione è soddisfatta anche in caso di riacquisto a titolo gratuito, condizione che pertanto consente di evitare la decadenza dal beneficio).
Tale operazione di cessione e successivo riacquisto della prima casa entro l’anno produce un credito di imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata sul primo acquisto, credito  utilizzabile in diminuzione dell’imposta dovuta sul momento del secondo acquisto (tale credito non è comunque rimborsabile).

Detrazione delle provvigioni delle agenzie immobiliari 

Se per l’acquisto della prima casa ci si è avvalsi di una agenzia immobiliare,  è possibile detrarre ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti alla agenzia stessa. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro (in pratica si  riconosce una detrazione massima del 19% di 1.000 euro = 190,00 euro). Se l’acquisto è effettuato da più proprietari (ad es.: i coniugi), la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa